Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 27403 - pubb. 31/05/2022

Condizione di reciprocità: acquisto da parte del cittadino svizzero di un immobile sito in Italia e responsabilità professionale del notaio

Tribunale Vicenza, 18 Maggio 2022. Est. Lamagna.

Art. 16 disp. prel. - (Difetto della) condizione di reciprocità - Cittadino svizzero - Acquisto di un immobile sito in Italia - Legge federale svizzera sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (“LAFE” o “Lex Koller”) - Artt. 1418, 1344 c.c. - Nullità del contratto di compravendita per illiceità della causa - Frode alla legge

Art. 16 disp. prel. - Condizione di reciprocità - Campo di applicazione materiale - Acquisto di un immobile sito in Italia - (Esclusione della natura di) diritto fondamentale - Applicazione

Art. 16 disp. prel. - Condizione di reciprocità - Campo di applicazione soggettivo - Codice fiscale italiano - Elezione del domicilio in Italia - Applicazione

Art. 16 disp. prel. - Condizione di reciprocità - Acquisto di un immobile sito in Italia - Notaio - Mancato assolvimento dell'obbligo informativo in merito all'insussistenza della condizione di reciprocità - Responsabilità professionale

In applicazione della condizione di reciprocità di cui all’art. 16 disp. prel., l’acquisto di un bene immobile da parte di un cittadino svizzero è soggetto alle medesime limitazioni poste dalla legge elvetica a carico dei cittadini italiani non residenti in Svizzera che intendano acquistare immobili in tale Stato. In particolare, l’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di un cittadino italiano non residente in tale Stato è soggetto alle disposizioni della Legge federale svizzera sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (“LAFE" o “Lex Koller"). La LAFE prevede, salvo specifiche eccezioni, che lo straniero debba chiedere all’autorità cantonale competente la preventiva autorizzazione all’acquisto di un immobile e sottostare alle limitazioni, quali, ad esempio, la metratura massima dell’immobile da acquistare (la superficie abitabile netta delle abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in appart-hotel non deve superare i 200 mq e le superficie del fondo di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza non deve superare i 1.000 mq). Di conseguenza, deve considerarsi verificata la condizioni di reciprocità per le persone fisiche con cittadinanza svizzera non residenti in Italia per l’acquisto: a) di abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in appart-hotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq; b) fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari: ville, fabbricati) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq; c) immobili ad uso esclusivamente commerciale. Il cittadino non residente in Italia può, dunque, acquistare in Italia unicamente gli immobili di cui sopra e con le limitazioni prima specificate. L’acquisto avvenuto in violazione delle disposizioni della LAFE è nullo ai sensi del combinato disposto degli arti. 1418 e 1344 c.c. per illiceità della causa, essendo stato realizzato in frode della legge, segnatamente della norma imperativa di cui all’art. 16 disp. prel.

Il diritto del cittadino straniero di acquistare un immobile sito in Italia non rientra tra i diritti fondamentali riconosciuti dalla Costituzione per i quali non vale la condizione di reciprocità di cui all’art. 16 disp. prel. (Nel caso di specie, il cittadino svizzero aveva acquistato immobili da adibire ad abitazioni secondarie).

La mera titolarità in capo al cittadino straniero (nel caso di specie, svizzero) di un codice fiscale italiano e l’elezione di domicilio da parte dello stesso in Italia (presso il proprio commercialista di fiducia) non esclude l’applicazione dell’art. 16 disp. prel.

E’ responsabile per colpa professionale il notaio che ometta di effettuare tutte le verifiche necessarie ad accertare che non sussistano profili di nullità in ordine all’oggetto degli stipulati contratti di compravendita e, comunque, di assolvere ai doverosi obblighi informativi verso il cliente in modo da renderlo edotto delle problematiche di diritto internazionale privato connesse all’applicazione nel caso di specie della condizione di reciprocità di cui all’art. 16 disp. prel., al fine di metterlo nelle condizioni di valutare compiutamente ogni rischio e di evitare eventualmente la stipula degli atti. (Ennio Piovesani) (riproduzione riservata)

Segnalazione del Dott. Ennio Piovesani, Dottorando di ricerca